即将迎来上市十周年的龙湖集团（00960.HK），在2019年上半年交出一份靓丽的成绩单。

2019年8月26日，龙湖集团发布了2019年中期业绩报告。报告期内，龙湖实现合约销售1056.2亿，同比增长8.8%；实现营业收入为385.7亿元，同比增长42.2%；毛利润125.8亿元，同比增长 25%；核心净利润为 47 亿元，同比增长26%。

“龙湖进入七月底销售额已经完成1256亿，所以完成全年2200亿的销售目标是比较轻松的。”龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓在中期业绩会上表示，“下半年龙湖还是会按照自己的节奏，稳健的去推进我们的运营开发。”

值得关注的是，2019年是龙湖上市第十年，对于公司上市十年来的表现，龙湖集团董事长吴亚军表示，在应对很多行业外部的扰动和不确定性时，龙湖也在按照公司的战略意图发展壮大。

“下一个十年，我们也有一些考虑和计划，核心就是第一跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会；第二个就是消费升级是一个机会；第三服务升级也是一个机会。未来十年，龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。”吴亚军如是说。

销售规模继续保持行业前列 上半年新增50个项目

龙湖集团的发展越发稳健，在房地产行业整体调控下，龙湖销售额、营业收入、核心净利润等财务指标仍处于上升态势。

2019年1-6月份龙湖集团实现合同销售金额和销售面积分别为1056亿元和650万平米，分别同比增长8.8%和3.5%，销售规模继续占据行业前十的位置，并达成全年销售目标的48%。

据悉，销售贡献主要来自42个城市，其中前十大城市合计销售金额的占比达到 61%。而从区域布局开看，长三角、西部、环渤海、华中及华南区域合同销售额，分别占上半年总合同销售额的33.3%、26.1%、23.4%、10.3%及6.9%。

事实上，龙湖多年来一直坚持达成稳健的增长态势，邵明晓曾表示，未来两三年龙湖会保持核心盈利20%以上的增幅。

期内，龙湖集团实现毛利125.8亿元，同比增长25%，核心净利润为47亿元，同比增 26%；毛利率和核心权益后利润率分别为32.6%和12.2%，仍然处于行业较高水平。

值得关注的是，2019年上半年，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2470亿元，为未来核心利润的持续增长奠定了一定基础。

兴业证券研究报告指出，龙湖能够从容应对复杂的外部环境在于前瞻的布局和坚定的执行力，包括城市的选择、拿地的时机、开发 +投资物业的业务结构、严格的财务纪律等。

2019年上半年龙湖在土地市场表现审慎但仍然抓住窗口期补充土储，新增50幅土地，总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，权益土地款为521 亿元，平均权益收购成本每平方米7761元。

“拿地方面我们会严格的量入为出，按照负债率倒推，而且会看准时机，比如说今年3、4月份这个时间我们就不拿，5、6月份市场好一点再拿地，我们预判未来还会有一些拿地机会。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上表示。

除了在公开市场招拍挂外，龙湖还通过收并购来扩大土储。

“我们这几年一直都在收并购，每年大概有几十个项目，收并购过来的项目大概占龙湖总土储面积的三分之一左右。”吴亚军称。

截至2019年中期，龙湖的土地储备达到7093万平米，城市覆盖数为49个，其中 80%位于一、二线城市，11%位于强三线城市。

坚持稳步投资持有物业 预计全年租金收入超50亿

龙湖集团将商业运营、长租公寓正式确定为四大主航道业务后，一直在坚持稳步投资持有性物业。

2019年上半年，龙湖集团物业投资业务不含税租金收入为25.8亿元，同比增长39.2%。其中商场、冠寓、其他收入的占比分别为81.8%、16.7%和1.5%。

在商业运营方面，商场租金收入21.1亿元，同比增长25.7%。截至2019年6月底，龙湖累计开业商场数量29个，建筑面积296万平方米，整体出租率达到98.0%。

“商业是龙湖的一个主航道业务，我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业，过去几年的基本上是严格控制这个上线，经过每年不断的投资积累，到今年商业开始爆发了。”邵明晓说道。

据龙湖方面介绍，下半年还将有多个天街在上海、杭州、南京等城市开业，预计到2020年累计开业商场数量超过50家。

“我们的选址都是在中国高能级主流城市的地铁上盖，包括今年要开的项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市，包括合肥的核心，都是地铁上盖项目。”邵明晓称。

他进一步表示，下一步龙湖会更加的强化、提升效率，令商场的营利性变得更好，逐步提升商业在集团的收入和净利当中的占比。

在长租公寓方面，龙湖旗下的长租公寓品牌“冠寓”已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营，累计开业房间数量超6万间。

“对于龙湖来讲，长租公寓依然是坚定发展的主航道业务，整个运营非常健康。”邵明晓如是说。

中期报告显示，2019年上半年龙湖长租公寓的租金收入达到4.3亿元，同比增长207%。

邵明晓认为，长租公寓实际上是一个重运营、重营销的业务，它的市场面非常大，针对的客群也非常宽泛，未来增长的潜力比较大，从中长期来看是一个能赚钱的业务，但要做好难度也很大。

事实上，凭借多年的稳健经营，龙湖的资金获取成本相对较低，集团的平均借贷成本是4.56%，且融资渠道多元，为冠寓的发展提供了有力的保障。

今年7月，龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模为20亿元人民币，其中五年期债券票面利率仅为3.9%。

“在长租公寓领域里，龙湖已经做到基本接近头部了，如果再往前走的话，龙湖有希望做到完全的前列。”邵明晓表示。

根据克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》，在拥有自主公寓品牌房企阵营中，从拓展数据和开业数据来看，龙湖冠寓均位居行业前三。

融资成本优势凸显 净负债率保持行业低位

在房地产行业融资受限的情况下，龙湖依靠稳健的经营策略和财务表现，保持较低的融资成本和通畅的融资渠道。

报告期内，龙湖在手现金约580亿元，有息债务约1400亿元，其中一年内到期债务为137.6亿元，占总债务的比例仅为9.8%，现金短债比为4.22。净负债率为53.0%，相比去年同期下降2%，财务盘面持续向好。

龙湖方面表示，今年龙湖的经营性收入将实现100亿，明年达150亿，将完全覆盖全部利息支出。

在融资方面，在今年行业融资难的背景下，龙湖的融资成本仍然保持在较低水平。截至2019年6月底，龙湖综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本仅为4.56%，与去年底基本持平。

“集团现在的融资成本是4.56%，在行业里面应该属于最稳健的，我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”赵轶表示。

2019年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介乎于五年至七年。

据邵明晓介绍，为规避汇兑风险，龙湖外币借款始终保持较低占比，仅为20%左右，并辅以一定比例的汇率掉期来对冲风险。

得益于资本市场的优异表现，目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”；此外，大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级，并被纳入恒生中国企业指数成份股，收到了资本市场的普遍认可。

因此，龙湖集团建议中期派息32分，同比增长20%。