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12月10日，招商局商业房托基金成功在港交所挂牌，这是香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO，但截至上市首日收盘，招商局商业房托基金股价下挫约7.89%。招商局商业房托基金发售价厘定为每个发售基金单位3.42港元，至收盘，每个发售基金单位报3.15港元，较招股价下跌0.27港元。

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就在挂牌的前一天，招商局商业房托基金宣布其在香港公开发售获得约1.43倍的小幅超额认购，国际配售亦获超额认购，资产持有人瑞嘉投资实业有限公司（以下简称“瑞嘉”）已向国际承销商授出超额配售权，将额外出售最多合共3750万个发售基金单位。

然而，看似深受资本市场追捧的的招商局商业房托基金却在挂牌首日走出了下跌行情。据媒体报道，招商局商业房托主席兼非执行董事黄均隆在谈起股价表现时回应称，股市价格波动属于市场行为，短期的波动不能反映资产的内在价值，对房托内在价值充满信心。

近几年来，国内融资环境愈发艰难，为了盘活手中的存量资产，不少房企尝试成立房地产基金打破僵局。招商局商业房托也是在类似的背景之下成立，今年9月，招商置地发布公告称，将设立招商局商业房托基金并筹划上市，该基金主要以拥有及投资中国的优质创收商业物业为目的。

招商蛇口首先注入的资产是位于深圳蛇口的五处物业，包括甲级写字楼新时代广场、写字楼综合体数码大厦、科技大厦和科技大厦二期，以及商业购物中心花园城，总租赁面积约25万平方米，总评估值约65.79亿人民币。

从运营情况来看，这五处物业的表现均处于爬升阶段。截至2019年9月底，新时代广场的租用率为76.3%、科技大厦为100%、科技大厦二期为88%、数码大厦为84.1%、花园城为79.1%；而租金方面，截止2019年9月30日，新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦和花园城的租金分别上涨10.17%、1.65%、5.60%、5.24%和1.12%。

盘活存量物业，不断扩大规模，是招商局商业房托基金的目标。挂牌现场，黄均隆向媒体透露，在未来条件成熟的情况下，将继续注入深圳太子湾三项物业。“这些物业需要达到两个要求，一是资本化率要求，需要做香港上市的红筹化安排；二是一些资产是新开业物业，需要通过招租和培育，达到一定的资本回报率，才会注入房托基金。”

当然，除了倚靠母公司注入资产之外，招商局商业房托基金也将主动在市场中寻找“猎物”。根据规划，招商局商业房托基金将关注大湾区内除了佛山、广州之外的城市，以及北京和上海。

值得一提的是，招商蛇口对招商局商业房托基金上市后三年的收益做出承诺，依据未来三年的承诺分派安排，对应2020年投资收益率为6.9%，2021年为7.4%，2022年为7.6%，其收益率逐年增长。

现阶段来看，招商局商业房托基金近三年的营业收入和净利润增长较为稳定。2016-2018年，其营业收入分别为人民币3.66亿元、3.59亿元、3.89亿元，净利润分别为人民币3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元。