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只有当潮水退去的时候，才会知道谁在裸泳。

在中央“房住不炒”的主基调下，楼市自2018年开始进入了史上最严调控时期，寒冬之中，房地产行业的马太效应愈发明显。人民法院公告显示，截至11月20日，房企破产数量已经高达446家，其中绝大部分是中小房企。

与此同时，千亿阵营正在不断扩大。中国指数研究院数据显示，销售额过千亿的企业达到了27家，千亿阵营房企的销售额均值为2482亿元。

生死存亡之外，那些活下来的房企之间业绩也出现了明显分化。时至12月，各房企相继发布11月份成绩单，虽然全年业绩尚不能盖棺定论，但前11月份的销售也基本为全年的收成奠定基调，有的房企已提前完成全年目标，而有的则还在为目标苦苦挣扎。

房企业绩分化加剧

分化从年初已经开始。由于2018年业绩表现疲软，加上宏观调控没有放松的态势，包括九龙仓、瑞安房地产、首创置业等在内的房企都主动下调了2019年销售目标。

具体来看，九龙仓2018年销售额为228.15亿元，2019年销售目标下调至180亿元；瑞安房地产2018年虽超额完成120亿元的年度目标，但2019年目标调低至100亿元。首创置业2018年销售额仅706亿元，距800亿目标仍有百亿差距，受此影响，原定于2019年冲千亿的计划被迫搁置，调低至800亿元。

个别“退步”的例子之外，大部分房企目标仍继续上调，只是增长率集中在20%左右，相较往年的高速增长明显放缓速度。保守的销售计划下，一部分房企的完全情况较为理想。

据时代财经了解，包括龙湖、中梁控股、世茂房地产、龙光地产等在内的房企都已经提前完成年度目标。龙湖全年目标为2200亿元，前11月销售达到2227亿元；中梁控股1-11月销售额为1305亿元，超年度目标5亿元。世茂房地产前11月销售同比上升47%至2277.3亿元，原定目标为2100亿元。龙光地产目标为850亿元，前11月业绩为852.2亿元。

部分虽未提前达标，但完成率都超过90%。融创前11月销售额5005.7亿元，首次突破五千亿大关，完成全年目标91%。去年未达标的雅居乐，今年的表现有所改善，前11月预售金额达到1092亿元，达标率为96.65%。

创始人王振华被刑拘的风波，似乎也未对新城控股业绩造成太大影响，该公司今年目标为2700亿元，前11月销售额同比增长24.17%至2465.62亿元，目标完成率91.32%。中南建设前11月累计合同销售额约1709.3亿元，同比增长36%，完成1800亿元年度目标的94.96%。

相较之下，富力地产、景瑞控股、阳光100等的表现就逊色很多。富力地产年度目标为1600亿元，截至11月底销售额仅1203.5亿元，同比仅增长6%，按月均109亿元的销售额计算，富力地产今年大概率不达标。景瑞控股甚至出现下滑，前11月合约销售额约206.31亿元，同比减少4.55%。今年多次出售项目的阳光100也在走下坡路，1-11月销售同比下滑3.86%至84.77亿元。

针对房企11月业绩表现，中国指数研究院表示，随着房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。从目前的达成率看，除了受产品、营销、品牌等自身经营因素外，也与城市的分化、供需端调控政策相关。

头部房企优势明显

在业绩分化进一步加剧的行业背景下，目前“三巨头”碧恒万仍具有较明显优势。1-11月，恒大销售总额为5805.6亿元，万科销售总额为5735.3亿元，碧桂园权益销售金额为5398.4亿元。对比之下，第四名融创的5005.7亿元与前三仍有着不小差距。

克而瑞数据显示，若从全口径数据看，碧桂园前11月销售总额为达到7139.6亿元，稳居行业第一，且距离第二名有超过千亿的差距。

从增长速度看，碧桂园在三巨头中也处于领先地位。前11月，碧桂园权益销售，恒大、万科销售总额同比增长率分别为10.23%、8.48%、5.44%。其中11月单月尤为明显，碧桂园11月权益销售额为601.5亿元，同比增长78.22%；恒大11月销售额为370.6亿元，同比增长8.8%；万科最为逊色，11月销售545.4亿元，同比下滑6.48%。

据时代财经了解，同比近80%的增速也是碧桂园今年以来增长最快的一个月，销售额则为全年第二高，最高的六月权益销售额为603.9亿元。

很多开发商都会把下半年视作推货重要节点，碧桂园也不例外。正是凭借着下半年的快速增长，碧桂园得以一骑绝尘，遥遥领先。从销售数据来看，碧桂园下半年的表现一路走高。

此前7-10月，碧桂园权益合同销售金额分别为425.7亿元、468.3亿元、515.8亿元、567.6亿元、601.5亿元，同比增幅分别为16.03%、49.47%、40.39%、40.46%，较上半年有明显提升。

中国指数研究院认为，灵活的推盘和价格策略抢抓回款是规模房企保持销售业绩增长的重要原因。

此前8月中期业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜曾透露，下半年碧桂园准备超过4000亿的货量，会根据市场的情况以销定产，有序的推出。

“从7月、8月已经过去的时间看，整体的销售节奏和进度是符合我们的预期和安排的，所以我们有信心今年下半年连同今年的上半年，全年的销售额会不低于去年的销售额，会有增长。”

目前来看，碧桂园仅用了11个月就超过了去年一年的销售额。2018年，碧桂园权益合同销售金额为5018.8亿元。

“未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业，将继续保持竞争优势。”中国指数研究院表示。