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房地产风起云涌的年代里，投资房产是普罗大众实现资产保值、增值的主要途径。在房价疯涨的年头，房产的价值表现从未让人失望，这也吸引了大批炒房客涌入楼市，把房价推向更高处。

但当“房子是用来住的，不是用来炒的”成为楼市主基调时，房价的上涨速度得到遏制。在潮水褪去后，有被套住的炒房客，也有房产被强制拍卖的房主。

近日，杭州市下城区人民法院在淘宝直播间推出杭州武林壹号公寓一套8房3厅7卫的“豪宅”。该商品房评估价近8600万元，起拍价6876.4万元，竞拍保证金1000万元，加价幅度34万元，正式开拍时间为2019年12月17日10时。

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“近年来，被拍卖的豪宅数量有增多趋势。”北京市东元律师事务所合伙人律师李松向时代财经指出，“房产被司法拍卖主要是因为债务人不能如期履行债务，或是借款还不上，或是无法按期偿还房贷。”

被拍卖的武林壹号豪宅

上述被司法拍卖的房子为杭州武林壹号D区2幢1单元2901室。该栋住宅总层数为30层，该房为29层跃30层，29层户型为4房2厅4卫（卫生间）1厨（厨房）1阳台，30层户型为4房1厅3卫。

该房所在楼层为三梯（电梯，其中一梯为保姆电梯）一户，房屋建筑面积为719.25平方米，其中套内面积596.83平方米、分摊面积122.42平方米。据介绍，原房主基本未入住过，保持了收房时的精装修状态。

房子的原主人是一对中年夫妻，2016年11月向广发银行杭州分行按揭贷款3900多万元购下该套房产，并在房屋上设立抵押，后因未按期归还按揭贷款被银行起诉，双方在法院审理阶段达成调解协议，以房产拍卖、变卖所得款项优先偿还贷款。

在杭州，能买下武林壹号一直是财富和身份的象征。武林壹号位于杭州市中心武林广场北侧，地处杭州最繁华的武林商圈。2006年9月，滨江、绿城联手，斥资36.3亿元拿下武林壹号所在地块，折合楼面价约1.087万元/平方米，成为当年杭州“地王”。2012年12月，武林壹号首次开售，均价即高达76000元/平方米。

“武林壹号是杭州最高端的项目之一，顶尖豪宅！它地处市中心，且由绿城和滨江这两个杭州龙头房企联手打造。即便放眼全国，绿城和滨江的房产品质也是有一定江湖地位的。因此虽已开盘这么多年，武林壹号的售价依旧居市场前端，单价基本在8万-10万左右。”浙江中原地产首席分析师荆海燕对时代财经介绍到。

被誉为杭州的“封面豪宅”的武林壹号，在杭州楼市确实存在感颇强。2014年3月，武林壹号创下开盘当天吸金14亿的纪录。2015年11月，武林壹号累计销售额突破100亿元，成为杭州继绿城西溪诚园、万科良渚文化村之后第三个跻身“百亿俱乐部”的楼盘。同年，还有神秘买家一次性付款9000万元，买下1117平方米的顶跃豪宅，且由于POS机单次只能刷百万金额，不得不刷了11次才把房款全部刷完。

而近年来，武林壹号也频频以另一种形式见诸报道–被法院司法拍卖或强制执行。在杭州市下城区人民法院淘宝直播推出上述房屋之前，12月4日上午，因房主李某、陈某夫妇拒不执行937万元的违约赔偿判决，杭州西湖区法院对其位于武林壹号D区某栋15楼、估值约4000万元的房产实施强制腾退。

跌宕的财富故事在武林壹号并不鲜见。几年来，房主身涉债券转让合同纠纷、民间借贷纠纷、抵押房产去炒股却被深套股市的案例频频发生，他们名下的武林壹号豪宅也均被司法拍卖。

不过，武林壹号房产拍卖成功率较高。阿里拍卖网信息显示，武林壹号已有10套千万级房产被成功拍出，其中3套房产最终成交价高于预估价。据荆海燕的观察，杭州楼市仍然需求旺盛，对豪宅的接受度不低。

“目前单价7万元左右的项目，基本拿到预售证都能售罄，比如翡翠海岸、金地御品等。还有楼盘预售证只拿到100套左右，却有2万人参与摇号，所以楼市需求量还是很足，其中投资的需求也非常强。毕竟这几年投资环境不太好，股市行情不行，P2P也频频爆雷。”

司法拍卖流行

“每年司法拍卖的房屋（以下简称”法拍房“）数量都在翻倍增长。我们所接触的法拍房，99%都是因债权债务关系引起。”资深法拍专家段成龙在接受时代财经采访时表示，“‘法拍房’房产主要来自商业贷款购房未能如期、如数偿还贷款，民间借贷等债务纠纷，司法没收等。在我们接触的法拍房中，普通住宅占55%，豪宅占45%。”

拍卖具有公开、公平竞争等特点，能使拍卖品的价格和价值趋于一致，有利于债权的实现和保护债务人的合法利益。

对于原房主而言，房产被拍卖虽出于无奈，但并非全然被动。李松律师称，“房产被人民法院公开拍卖，原房主省去了自行寻找买家的过程，一定程度上节约了时间成本。” 而在荆海燕看来，相比在二手房市场交易，司法拍卖因关注度更高、影响力更大，因而交易信息的到达率更高，也更容易达成交易，尤其是稀缺型、高总价房产。

段成龙指出，司法拍卖虽属强制执行措施，但并不必然损害原房主利益。“目前网络司法拍卖公开、透明，能最大化实现处置财产的市场价值，有些甚至以超过市场价的价格成交，因此不仅能帮助原房主清偿债务，甚至还有剩余。”

除需一次性付款的压力外，法拍房并不受限购政策影响，这有力促进了法拍房的成交。而近年来，银行也开始向法拍房放开贷款。“向法拍房开放商业贷款，一定程度上缓解了购买者的压力，也提高了法拍房的司法处置效率，实现了法院、竞买人、银行的三方共赢。”李松律师称。

广州金鹏律师事务所袁斌律师也指出，“司法拍卖允许商业贷款是全面解决执行难问题的重要具体措施，有些地市的中级法院还就此专门出具了相关规定，比如南平市。它是解决‘执行难’问题中‘财产变现难’的有效措施，在司法实践中取得了良好的法律效果和社会效果。”而如何化解隐患、避免出现新的贷款风险，或许需要银行对新买家予以更严格的审核和评估。