随着杭州、西安限购政策的陆续放开，房地产是否会再次走热成为市场的期望，同样抱有期望的还有银行。

个人住房按揭贷款（下称“个人住房贷款”）一直是银行的优质资产，不良率大幅低于其他资产，而且过去多年来年均2位数的增幅为银行的增长提供了不小的助力。但是随着政策的调整和市场的反应，个人住房贷款增长走低，尤其是2023年，个人住房贷款增速已经成为负数。

2024年随着部分城市住房限购的完全放开，个人住房贷款是否会重新增长，为银行提供增长动力？

国有六大行中

仅邮储银行个人住房贷款实现增长

国有行历来是个人住房贷款市场的主要参与者，六大行的个人住房贷款余额占到全部个人住房贷余额的60%以上。

年报数据显示，2023年国有六大行中，除邮储银行外，其他五大行个人住房贷款均出现下滑。（见表1）

建设银行历来是个人住房贷款占比较高的银行。2023年建设银行的个人住房贷款余额为6.39万亿元，较上年减少930.84亿元，降幅1.44%。

工商银行的个人住房贷款为6.29万亿元，同比下滑了2.2%，在贷款及垫款中的占比从2022年的27.7%，下滑至2023年的24.1%。

农业银行个人住房贷款金额5.17万亿元，同比下滑3.3%。

中国银行的个人住房贷款金额从2022年的4.92万亿元下滑至2023年的4.79万亿元，同比下滑2.65%，在贷款中的占比从28.09%下滑至24.04%。

交通银行的住房抵押贷款为1.4626万亿元，同比下滑3.3%，在贷款中的占比从20.74%下滑至18.39%。

在国有大行中，邮储银行是惟一一家个人住房贷款实现正增长的银行。2023年邮储银行的个人住房贷款从2022年的2.26万亿元，增长至2023年的2.34万亿元，净增762.28亿元，同比增加了3.37%。但是邮储银行个人住房贷款在全部贷款及垫款中的占比从31%下滑至29%。

与此同时，国有大行个人贷款及垫款中的消费贷款和经营贷款增长大幅超过股份行，增幅甚至达到70%以上。(详见本刊已发布的《国有大行反超股份行，个人消费贷款和经营贷款大幅扩张》。)

事实上，在房地产市场转型的影响下，个人住房贷款余额下降属于必然趋势，不过这一下降跟最近两年居民的提前还贷也有较大的关系。尽管目前并没有提前还贷的整体数据，但从银行的个体数据中也可见一斑。

兴业银行行长陈信健在业绩发布会表示，2023年零售按揭业务市场竞争非常激烈，兴业银行2023年投放了1850亿元，同比增长30%。但是因为提前还款的原因，个人住房按揭贷款余额还是下降了1.95%。

但拉长时间来看，这一变化也并不是2023年独有的。事实上，个人住房贷款增长下滑的趋势已持续数年。其中既有市场方面的原因，也有政策方面的因素。

根据经济观察报的统计，2018年到2022年六大行的个人住房新增贷款占新增贷款及垫款的49%、39.5%、35.2%、29.4%和4.66%。

2018年和2019年尽管国内政策方面已经开始对房地产市场进行宏观调控，但个人住房贷款依然增势显著。为了防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构的稳健性，2020年底，央行联合前银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构分档设置了房地产贷款占比的上限。国有六大行均位于第一档，按规定其房地产贷款占比上限不得超40%，个人住房贷款占比上限不得超32.5%。

以建设银行为例，其个人住房贷款自2019年到2022年在全部贷款及垫款中的占比分别为35.31%、34.73%、33.96%和30.57%。直到2022年，建设银行才达到监管的要求。

加大“基本盘”投放仍是重点

多城市限购取消有望提振业绩

尽管占比有所下滑，但是在国有六大行的贷款结构中，个人住房贷款依然占有重要的地位。根据本刊的统计，即便经过几年的调整，除了交通银行，个人住房贷款在国有大行贷款中的占比均超过20%，甚至接近30%。

而在银行的个人贷款及垫款中，个人住房贷款占了绝对大头。如表2所示，13家银行的个人住房贷款在个人贷款及垫款中的占比都超过了一半，部分银行超过70%，尤其是国有大行。

兴业银行计划财务部总经理林舒在业绩发布会上，将个人按揭贷款称为“零售的基本盘”。

个人住房贷款不仅在贷款及垫款中占比较高，而且是银行的“优质资产”，相对来说资产质量更高，不良率远低于其他贷款。

如2023年邮储银行的个人住房贷款不良余额127.93亿元，占比18.96%，低于个人住房贷款在总体贷款中29%的占比。不良贷款率0.55%，相对于2022年的0.57%进一步走低，同时也低于邮储银行贷款整体0.83%的不良率。

2023年中信银行个人住房贷款的不良率为0.5%，大幅低于中信银行整体的1.18%。平安银行的不良率则更低，2023年为0.3%，2022年为0.28%。

在财报中，各个银行都表述了对于个人住房贷款的“加大投放”的态度。如农业银行在财报中表示要“适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策实施差别化个人住房贷款政策，积极支持居民刚性及改善性住房需求，加大个人住房贷款投放力度。”中国银行业表示“持续加大房贷投放力度”，该行2023年累计投放房贷6000亿元。

同时为了应对当前的环境，一城一策也是银行财报对于个人住房贷款描述的常见语。过去一年，不同地方对于房地产的政策做出了不同的改变。如杭州在5月9日全面放开了限购政策，并实现了买房落户，成为第一个完全放开限购政策的城市。西安在杭州之后也发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确自即日起全面取消住房限购措施。

值得注意的是，杭州银行和西安银行2023年的个人住房贷款余额，都处于逆势增长状态。

其中，杭州银行的个人住房贷款2023年增长了4.74%。西安银行的个人住房贷款2023年同比增长了4.98%。

杭州银行在2023年财报中表示，“因城施策支持刚性和改善性住房需求，积极响应政府部门提供‘带押过户’‘共有产权房’等利民服务”。最新的2024年一季度财报显示，杭州个人住房按揭贷款余额947.22亿元，较2023年末增长了5.40亿元。

14家银行处于正增长

但是行业整体难有增量

除杭州银行和西安银行外，2023年仍然有12家银行的个人住房贷款余额获得正增长。增幅较大的是宁波银行、浙商银行和齐鲁银行。

宁波银行2023年的个人住房贷款872.91亿元，同比增长35.79%。浙商银行2023年的个人住房贷款余额1378.53亿元，较上年末增长28.54%。齐鲁银行的个人住房贷款536.68亿元，2022年为465.6亿元，同比增长超过15%

这三家银行的个人住房贷款在全部贷款和垫款中的占比都相对较小。宁波银行为6.97%、浙商银行为8%。

除此之外，中信银行、平安银行等个人贷款余额的增长也排名靠前。

中信银行2023年的个人住房按揭贷款余额10033.21亿元，较上年末增加275.14亿元。中信银行强调，其个人住房贷款主要集中在一、二线城市，截至一季度在个人住房贷款余额中占比达74.27%。

平安银行的2023年个人住房贷款3035.68亿元，同比增长了6.72%，在贷款及垫款中的占比为8.9%，高于2022年的8.5%。一季度，平安银行的个人住房贷款与2023年基本持平。

不过，从绝对量来看，14家银行个人住房贷款的增量为2000亿元，而农业银行一家2023年个人住房贷款的余额就减少了1757亿元。

某银行研究人士对本刊表示，尽管有个别银行的个人住房贷款实现了增长，但整体而言，很难再增长。

Wind统计数据显示，2023年42家上市银行的个人住房贷款余额增长平均为-1%，而在五年前，行业增长平均数还是两位数。

对于银行来说，除了个人住房贷款在“量”方面，另一挑战在于“价”。作为构成净息差的主要部分，个人住房贷款的利率对银行的利息收入影响十分明显。

邮储银行的个人贷款利息收入2037.86亿元，同比减少7.65亿元，下降0.37%，该行在财报中表示，主要受LPR下调、存量房贷利率调整等因素影响，个人住房贷款利息收入下降导致。

浙商银行也在财报中表示，2023年累计为13.59万个客户下调存量首套住房贷款利率，合计调整的贷款余额1279.25亿元。

市场预期存量房贷利率调整的影响将一直持续到2024年第三季度。

林舒表示，一季度兴业银行资产端的资产收益率同比下降12个BP，主要原因是存量按揭住房利率调整、LPR重定价影响，并且预测“相关影响在未来三个季度还会持续”。

继去年9月个人住房贷款利率下调以来，目前全国已经有超过40个城市阶段性取消了首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

央行最新发布的3月份数据显示，新发行的个人住房贷款利率为3.71%，比2月低15个基点，同比低46个基点，也已经低于新发企业贷款加权平均利率3.75%。

上述业内人士对本刊表示，从增长的角度来讲，未来个人房贷部分可能很难再为银行提供增量，但是存量部分基本可以维持稳定。　

（文中个股仅为举例分析，不做买卖建议。）