2019中国地产时代百强榜圆桌论坛《把握机遇：房企粤港澳大湾区布局之辩》

今年2月，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》， 大湾区的蓝图吸引着各行各业，其中与城市建设有着密切关联的房地产企业是不可被忽视的一个群体。在有着全新面貌的大湾区，房企们都希望能够抢占先机，数以十计的房企前仆后继进入大湾区，这里俨然成为了最热闹的“战场”之一。

龙光地产副总裁沈力男在11月22日由广东时代传媒有限公司主办，时代周报、时代财经、时代数据承办的2019中国地产时代百强榜论坛上表示，大湾区呈现着“两极”的特征，分别是世界级和中国极。

所谓世界级，是指大湾区为完全对标国际的世界级城市群，它的定位高于长三角、京津冀等都市圈，建设过程中，很多区域要重构、资产价值要重塑。中国极则体现在深圳先行示范区，国家要求其在德智体美劳、科技、文化、教育做到领先，全方位起到带头的作用。

“这样的一张大的蓝图绘到底，不管是经济、文化，包括房地产都有一个极大的想象空间和想象力。”沈力男说。

大湾区打的是“持久战”

如沈力男所说，大湾区对承担着“建设者”角色的房企们来说有着巨大的吸引力，在近两年上市房企的业绩会上，布局大湾区一度成为热门话题。佳兆业集团战略研究院副院长钟洪涛认为，大湾区的开发与以往传统的地产开发不一样，房企要做好“万米跑”的准备。

交通一体化的推进令粤港澳1小时生活圈现雏形，人口的流入、产业的陆续导入和升级推动着大湾区建设步入正轨。

各市统计局、香港政府统计处、澳门统计暨普查局的数据显示，2018年，大湾区11市GDP总量达到10.9万亿元，深圳、香港、广州GDP规模均超2万亿。其中，深圳GDP总量超过香港，位居大湾区首位，同时保持了7.6%的增长速度；与此同时，广州先进制造业增加值占规模以上制造业比重达66.1%，产业不断向高端、高质、高新升级。

平安证券一份研报中提供的统计数据显示，大湾区的人口数量在2005年跨过5000万的门槛，2017年总常住人口达6957万。且从2015年开始，大湾区区域净流入人口重回100万以上，2017年增至157万。

“保守按照每年提高0.8个百分点、130万的年净流入规模，到2025年，粤九城总常住人口将达7190万人，城镇化率为91.7%。”平安证券指出，净流入人口数据攀升叠加存量更新需求释放，预计未来大湾区楼市成交有望持续保持较高水平。

不过，大湾区内不同城市之间的分化也明显。钟洪涛指出，大湾区虽然覆盖了肇庆、江门等城市，但是板块差异度很大，有些重点城市发展很良好，如果采取传统手段进行介入或者布局，成本高，面临风险也会比高。

合景泰富营销中心总经理张民进一步分析，现在整个大湾区地区之间是不平衡的，产业、人口素质、人口基数、购买力等各方面都存在比较大的差异，并且城市发展群很大的异同就是现在很多城市的商住平衡性不够强，写字楼、商办物业在销售和议价能力上明显慢于传统住宅。

在他看来，产业融合是解决城市差异化问题、实现改造升级的手段。“产业的融合可以促进地区之间产业的升级改造、产业的资产或者资源的配置，有了产业流动以后，人才、人口才会流动，从而产生需求，城市间的差异和差距才会逐渐消除和平衡。”

当然，除了城市间的差异在缩小，房企们之间的差异也在缩小。雅居乐地产集团副总裁张中略指出，房企过往的优势不再是这一场战争的决定性因素，无论是本土还是外来房企，都应该重新构筑自己的核心能力，形成一个完全不一样的能力模型，这样才能真正从原来习惯的打运动战、打歼灭战到转变为打持久战。

告别“秀肌肉”的时代

房企在大湾区的“战争”从拿地开始。

2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》一出炉即引起万众瞩目，各大规模房企放眼大湾区，竞相布局湾区城市群，本土实力房企凭借本土优势重仓大湾区的同时，外来房企也在加快速度入驻。经过粗略的统计，目前排名前50的房企几乎都已加入大湾区的“战局”。

激烈的竞争局面中，如何发挥自身优势抢占先机，如何做好深耕和精耕？这是房企需要面对和思考的问题。

张中略在2019中国地产时代百强榜论坛上分享了一些心得和经验，他表示，为了避免风险，房企应该采取多渠道的方式来进行拿地。

“对于周转效率较高的地区，例如增城局部的一些板块，可以采取传统的手段布局；再如珠江西岸，地方政府对于产业升级换代有非常渴望的需求，我们更多会采取住宅地产推动产城融合，包括工业地产，只要能够匹配地方政府的需求，有局部倾斜，账还是算得过来。”

此外，他认为尽管对房企来说在下一个阶段规模可能不是最重要，但是也不能在整个规模增速当中排在后面，否则的话会逐步落后，因此房企还应采取长短结合的模式进行布局，例如布局文旅、产业地产、城市更新等，而短期高周转项目要在有合理利润率的情况下，有针对性的进行选择。

沈力男补充称，“深耕创规模，精耕出效益”。他认为，“秀肌肉”的时代已然过去，规模大小、发展速度都不再是主流指标，房地产到了下半场，“秀”的是“健康”，用财务数据说话。

张中略强调，对于整个大湾区的布局，还是要持谨慎的态度，前期拿地保持理性，做好相关的研究，不要盲目追高价格。